Ипотечный кризис недвижимости в США (2008 года), а особенно его последствия, которые сказались на мировой экономике, до сих пор свежи в памяти многих граждан. С того времени стоимость недвижимости в Америке как снижалась, так и повышалась,
но к настоящему времени, ситуация на этом рынке стабилизировалась.
Недвижимость в Америке – что нужно знать для покупки или продажи недвижимости в США
Виды жилой недвижимости в США
Согласно полуофициальной, но довольно часто используемой классификации, определено три главных типа домов в США:
— single family home — частное жилье, рассчитанное на проживание одной семьи;
— condo — городская квартира;
— пентхаус — элитная недвижимость (это большие квартиры, расположенные на самых высоких этажах небоскребов в центральной части мегаполисов).
Большая часть жителей США отдает предпочтение собственным домам, расположенным рядом с городской агломерацией либо на территориях, аналогичных частному сектору в России. Как правило, в американских семьях проблем с транспортом нет, так как в каждой семье имеется не один автомобиль, поэтому удаленность от города либо места работы здесь никого не пугает.
Зачастую такие дома покупаются для того, чтобы сделать ремонт, а затем перепродать их по более высокой цене.
Сondo (дешевую недвижимость) приобретают либо берут в аренду менее состоятельные американцы или те, кто предпочитает жить в больших городах недалеко от центра. Цены на стандартные квартиры, как правило, значительно ниже, нежели частные дома.
К элитной недвижимости в Америке относится помимо пентхауса в небоскребе, большая вилла, расположенная за чертой города. Такое жилье доступно только богатым людям, так как требует больших вложений на содержание. Чаще всего, владельцами элитного жилья являются банкиры, знаменитости, адвокаты и т.д.
Формы собственности
По юридическим оценкам жилье в Америке делится на три главных вида владения недвижимости. В зависимости от этого, предусматриваются определенные действия, проводимые с имуществом:
— применение для проживания,
— сдача в аренду,
— продажа.
В зависимости от того, к какой форме собственности относится жилье, определяется размер налогов и оплата за коммунальные услуги.
Основные виды собственности
Полное владение
В случае, если данный вид собственности предусматривается в отношении загородного дома, его владельцы должны помимо затрат на содержание особняка, тратить средства и на содержание территории рядом с домом. То есть обеспечивать порядок и чистоту, платить по счетам, контролировать состояние коммуникаций, к примеру, кабели либо трубы, проложенные под землей.
К собственности относится как частный дом, так и территория под ним. В полном владении могут быть и апартаменты, расположенные в многоквартирном доме. Данная форма собственности дает право проживания, а также право распоряжаться объектом по своему усмотрению (к примеру, сдавать в аренду недвижимость, продавать, дарить, передавать по наследству). В случае владения апартаментами в многоквартирном доме, во владении собственника должен быть весь дом.
Кондо
В данном случае предусматривается, что люди арендуют объект по договору долгосрочного найма. Они имеют право распоряжаться своим имуществом, к примеру, передать квартиру по наследству, но сам дом и приусадебная территория находится в собственности другого лица. В России вариант «кондо» напоминает проживание в неприватизированном жилье, при этом дом не является государственной собственностью, а находится во владении у другого лица.
Кооператив
Такой вид владения означает проживание в квартире с оформлением долгосрочной аренды. При оформлении договора собственники могут устанавливать требования относительно эксплуатации объекта (запрет на проживание домашних животных, сдачу объекта в аренду без ведома собственника, осуществление перепланировки помещения без согласия собственника).
Многие граждане США выбирают именно такой тип владения, потому что это намного дешевле, нежели первые два варианта.
Цены на жилье
Стоимость недвижимости в США формируется не только исходя из размера и качества квартиры, но и рядом других факторов (инфраструктурой, штатом и т.д.). Средняя стоимость дома в Америке составляет 200 тысяч долларов, но в основных американских мегаполисах аналогичные предложения относятся к категории дешевых. К примеру, на жилье в Нью-Йорке понадобится 390 тысяч долларов, в Калифорнии дом из разряда «средний» можно купить за 490 тысяч долларов, а в Сан-Франциско, самая дешевая квартира, площадью 75 кв. м. в элитном районе может стоить 900 тысяч долларов.
Порядок оформления и покупки недвижимости
Для того чтобы приобрести дом в США, лучше воспользоваться услугами агентства недвижимости, так как сделки с недвижимостью в этой стране провести без посредников не получится. Как правило, агентства работают в пределах одного штата, но высококвалифицированные специалисты имеют связи с коллегами из других штатов.
После выбора риэлтора, он отправит анкету, где нужно указать свои пожелания как покупателя недвижимости. Исходя из этой информации, специалист будет предлагать варианты заказчику, согласно его пожеланиям. Можно параллельно вести и собственный мониторинг. Для этого существует много американских сайтов, на которых размещены различные предложения продавцов.
Заказчик в сопровождении риэлтора смотрит выбранные квартиры либо дома, причем продавец тоже присутствует со своим представителем. В случае, если жилье расположено в другом штате, агентство предлагает трансфер, а также проживание.
Если же обе стороны удовлетворены, подписывается договор, а затем осуществляется оплата. Для россиян есть вариант перевода средств со счета банка в России без необходимости открытия депозита в Америке. Если денег недостаточно, можно рассмотреть вариант с ипотекой, в плане оформления кредита в США нет никаких проблем.
Большая часть американцев приобретает недвижимость по ипотеке под низкий процент годовых.
Кредитные программы для первого приобретения жилья в Америке
На сегодняшний день, для покупателей жилья существует много разных возможностей. Свыше 90 % граждан, покупающих недвижимость (в том числе и тех, кто приобретает жилье первый раз) выбирают одну из четырех самых распространенных программ кредитования:
— стандартный жилищный кредит (с первоначальным взносом 3 %),
— кредит на жилье FHA (Федерального жилищного управления), с первоначальным взносом 3 %,
— кредит на жилье VA (Департамент по делам ветеранов), с первоначальным взносом 0 %,
— кредит Министерства сельского хозяйства США с первоначальным взносом 3 %. Для использования Usda программы покупки недвижимости есть обязательное условие, чтобы объект находился в сельской местности. То есть в населенном пункте, численность жителей которого не превышает 20 тысяч человек.
Все предложенные программы очень востребованы, так как считаются самыми доступными и бюджетными. Определиться какой из вариантов вам подходит больше всего поможет кредитный специалист.
Окончательное заключение сделок проводят титульные агентства, которые выдают документы о регистрации и свидетельство собственности на приобретенное жилье. В среднем, на совершение сделки уходит порядка двух месяцев.
Надо иметь ввиду, что помимо оговоренной стоимости жилья, понадобятся дополнительные средства. Как правило, они составляют около 7 % от общей стоимости. К ним относятся: налоги (в том числе и коммунальные платежи на год вперед), оплата услуг риэлтора (от 1 до 3 % стоимости жилья) и титульного агентства (около 500 долларов).
В случае, если клиент совершает сделку без кредита, полная страховка не обязательна.
Обязанности владельца недвижимости
Многие заблуждаются относительно того, что наличие собственности считается основанием для получения гражданства США. В действительности, приобретение жилья в США, с юридической точки зрения, позволяет дополнительно находиться в стране на протяжении одного месяца в году, если у вас имеется въездная виза. Кроме того, покупатель имеет право сдать объект в аренду.
Иммиграция в Америку через приобретение любой недвижимости невозможна, но есть вариант инвестировать в коммерческую недвижимость, выполнить все требования, которые установлены на уровне правительства, и впоследствии получить право проживания. Интересными вариантами коммерческой недвижимости считаются такие объекты как гостиницы, магазины, рестораны, офисы.
По мнению аналитиков, спрос на аренду, в последнее время, повысился, что объясняется большим потоком иностранцев. Поэтому, инвестиции в недвижимость в США хоть и затратные сделки, но достаточно выгодные, особенно, если учесть, что юридическое оформление берут на себя риэлторы.
