Особенности ипотеки в США: процентная ставка

Одним из основных факторов комфортного проживания за границей является покупка собственного жилья. Цены на недвижимость в США высокие, однако, это вовсе не значит, что для среднестатистического гражданина решить этот вопрос невозможно.Одним из доступных вариантов является ипотека, причем здесь весьма привлекательные ставки по процентам и вполне лояльные условия для заемщика.

Ипотека в США

Особенности американской ипотеки

— Возможность оформления займа на жилье, которое уже сдано в эксплуатацию, либо на объект, находящийся на стадии строительства (собственно, как и в России).

— Для иностранцев, предполагаются более жесткие условия, нежели для граждан США.

— Правительство предоставляет гарантии в виде льготных программ, предусматривающих особые условия для таких категорий граждан, как пенсионеры либо малоимущие, а также пострадавшие при катастрофах.

— Возможны льготы за применение энергосберегающих устройств.

— Имеются программы рефинансирования.

— Для получения одобрения необходимо выполнение условий, выдвигаемых банком.

— На положительное решение вопроса оказывают влияние следующие факторы: наличие у гражданина банковских вкладов, а также денежных накоплений (как личных, так и пенсионных).

— Из-за присутствующей конкуренции между банками, ставка по процентам имеет тенденцию к снижению.

— Как правило, без первоначальных вложений, найти программу крайне сложно, зачастую, требуется документальное подтверждение своей кредитоспособности.

Важно понимать, что к иностранным гражданам отношение коммерческих структур весьма настороженное. Нужно знать суть местного законодательства и иметь накопления — это будет служить гарантом для россиян при оформлении ипотеки в Америке.

Даже при учете того, что процентные ставки в США довольно доступные, только пятая часть граждан может похвалиться, что возместила банку всю сумму. Нередко имущество страдает от стихийных бедствий, которые происходят здесь очень часто, причем после длительной ипотеки (до 30 лет) легче снести домик, нежели провести в нем капитальный ремонт. Для большинства американцев наиболее распространена аренда недвижимости.

Процентная ставка

Одной из основных причин мирового кризиса, случившегося в 2008 году, является бесконтрольное предоставление кредитов любым категориям населения. Это не могло длиться вечно и, в конце концов, пирамида рухнула, однако, процентная ставка продолжает оставаться небольшой.

Что касается России, то в 2019 году, в среднем, показатели варьировались от 11 до 13 процентов, однако, в период пандемии, государство предложило программу по ипотечному субсидированию (которая, кстати, продлена и на текущий 2023 год), из-за которой процентная ставка практически сравнялась с американской.

В условиях России взять ипотеку под 5 % годовых возможно только при условии приобретения жилья от застройщика, данные изменения не имеют отношения к условиям вторичного рынка и оформлении сделок с участием физических лиц.

Для граждан Америки размер процентной ставки колеблется в диапазоне от 4 до 6 процентов по плавающей ставке. Для россиян эти значения будут больше (примерно от 5 до 9 %), хотя некоторые банки используют программы, предоставляющие льготы для мигрантов.

В любом случае, важно понимать, что на итоговый результат повлияет проводимая в стране политика. К примеру, бывший президент не лестно высказывался относительно иностранцев что не могло не повлиять на жизнь мигрантов в США.

Виды ипотеки

Существует два вида американской ипотеки (mortgage):

1. Fixed-Rate Mortgage — с фиксированной процентной ставкой. В данном случае, в течение всего срока кредитования процентная ставка остается первоначальной.
2. Adjustable Mortgage — с плавающей процентной ставкой. Этот вариант предоставляет банку право вносить изменения в сторону увеличения размера оплаты. В основном, это актуально для заемщиков, которые планируют последующую перепродажу объекта недвижимости, приобретя его, на начальном этапе, на пару процентов ниже. На начальном этапе (первые 10 лет), как правило, банк не меняет размер выплат, а впоследствии квартиру возможно выгодно продать новым претендентам. Данный вид ипотеки может преподнести неожиданный сюрприз, вогнав заемщика в долги. Когда время фиксации платежа подходит к концу, банк меняет величину ставки и, чаще всего, в большую сторону. Помимо всего прочего, этот вариант выгоден тем, кто располагает финансами для погашения ипотеки в период наименьших платежей. К примеру, есть заем, предусматривающий срок погашения в течение 5 лет под привлекательный процент (2,85).

Имеется возможность рефинансирования займа, этот процесс уменьшит процент, однако, использовать данный процесс не всегда выгодно, так как в первые годы выплаты производятся банку, при этом, не снижая размер самого кредита.

Условия оформления кредита по ипотеке в США

Американский ипотечный рынок диктует свои условия

при выполнении которых заемщик может рассчитывать на положительное рассмотрение своей заявки на денежную сумму, предназначенную для приобретения квартиры либо другого вида недвижимости.

Требования, предъявляемые к будущим клиентам:

— возраст не менее 25 лет и не выше 75 лет,

— наличие гражданства США либо грин-карта,

— предоплата от 10 до 50 %, однако, существуют программы с нулевым значением,

— рабочий стаж от 1 года и выше на последнем месте работы,

— размер прибыли, позволяющей ежемесячно платить фиксированную сумму,

— наличие счета в банке, располагающего суммой, способной превысить размер платежа, равный 12-месячным выплатам. К тому же, на этом счете должен быть и первоначальный взнос.

Как и в других государствах, оформление ипотеки в США предусматривает затрату некоторого времени. Как правило, этот период длиться от 24 дней до двух месяцев.

Документы

необходимые для оформления ипотеки:

— американский паспорт,

— копия договора купли-продажи,

— полис социального страхования,

— документ, подтверждающий размер дохода за период с 1 года до 2-х (с места работы),

— заявка на оформление займа,

— документ, подтверждающий оформление (либо расторжение) брака,

— документ (свидетельство), подтверждающий факт рождения детей,

— оценка объекта недвижимости, сделанная независимым экспертом,

— выписка со счета в банке,

— выписка о кредитной истории, предоставленная НКБИ.

В разных штатах могут быть свои тонкости. Банковская организация имеет право делать запросы относительно вкладов граждан, чтобы убедиться в платежеспособности клиента в случае временных финансовых трудностей (к примеру, потери работы). Наличие финансовой подушки -весомый аргумент в пользу заемщика.

Дополнительные затраты

Помимо пакета документов, следует помнить о сопутствующих денежных расходах, к примеру, оплата услуг нотариуса, независимого оценщика, переводчика (если речь идет об иностранцах); уплата комиссионного сбора банку за работу с документами и оформление договора. Пока ипотека не выплачена полностью, недвижимость считается собственностью банка.

Взять ипотеку в Америке возможно только при наличии обязательного страхования жизни клиента и приобретаемого объекта недвижимости. В принципе, данное требование действует не только в США, но и в России, и в других странах.

Условия оформления ипотечного займа в Америке для россиян

Подавая заявку на кредит, следует учитывать некоторые особенности, которые могут быть полезными для граждан.

Все необходимые документы должны быть на английском языке, поэтому, стоит прибегнуть к услугам переводчика. В случае, если у вас есть открытая рабочая виза, можно подать заявку в Федеральную жилищную администрацию, где ваша кредитная история не имеет значения. Мигрант любой страны (в том числе и России) может получить кредит по одной из процентных ставок (фиксированной либо плавающей).

Непременным условием является действующий счет в банке США. По возможности, лучше заручиться рекомендациями от одного из крупных банков. Это может помочь при оформлении займа иностранцу.

Документы, необходимые для оформления ипотеки мигранту

Помимо списка документов, необходимых американцам, для иностранцев предусмотрены еще и дополнительные документы:

— заграничный паспорт,

— справка о доходах за последние 3 года,

— вид на жительство, рабочая виза (при наличии, Грин-Карта).

Все справки должны быть переведены на английский язык и заверены нотариально.

Размер и срок кредита

Наименьший срок кредита составляет 5 лет. Как правило, ипотека в Америке оформляется на срок не менее 15 лет. В среднем заем составляет от 100 тысяч долларов и выше. Максимальная сумма может быть равна 20 миллионов долларов. В любом случае, размеры кредитных сумм, стоимость ипотеки, а также, средний платеж, зависят от штата, а также от банка, предоставляющего кредит.

Наиболее дорогая недвижимость на юге страны (к примеру, штаты Гавайи, Калифорния). Самое доступное жилье в штатах Мичиган, Аризоне либо Джорджии.

Среди важных вопросов, на которые стоит обращать внимание при выборе недвижимости, это цены на содержание жилья, размер местных налогов и жизненный уровень. Только проанализировав все факторы (причем, с калькулятором), можно принимать окончательное решение. Как правило, самыми взвешенными могут быть решения, принятые после того, когда имеется опыт жизни в США.

Заключение

В США система кредитования построена достаточно грамотно. Наиболее распространенной считается фиксированная ставка, она более надежна, при условии, что ипотека рассчитана более чем на 10 лет. В случаях нестандартных ситуаций, есть возможность воспользоваться рефинансированием ипотеки.

Больше шансов на положительное решение у тех, кто имеет хорошую кредитную историю и личные сбережения на счете в банке. Не стоит забывать, что вам понадобятся дополнительные расходы для первоначального взноса, оформления и, зачастую, для ремонта приобретенного в ипотеку жилья.

Рынок ипотеки построен таким образом, что в России легче оформить долгосрочный заем, а в Америке проще его выплатить.